전세보증금 지키는 방법

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 숯타벅스입니다.

전셋집을 알아보실 때 가장 걱정되는 부분은 아마도 전세 보증금을 돌려받지 못할지도 모른다는 우려일 것입니다. 전세보증금이 크면 클수록 그 불안은 커져만 갈 것입니다. 그래서 오늘은 이러한 불안을 해소하기 위해 전셋집을 알아보실 때 사전에 확인해야할 사항에 대해 순차적으로 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

#1. 등기부등본

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다방, 직방, 혹은 발품을 팔아 원하는 조건의 방을 찾으신 이후 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 우선 가.모바일로 등기부등본을 열람하는 방법을 알려드린 후 등기부등본에서 확인해야 할 사항인 나.소유자명의, 다. 건물 거래가액 ,라. 근저당권 채권최고액에 대한 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 

가. 모바일 등기부등본 열람

STEP 1.

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구글 플레이 스토어에서 “인터넷 등기소” 어플을 다운받은 후 가입하셔야 합니다. 로그인을 하셨다면 [부동산 등기열람]을 클릭합니다.

 

 

STEP 2.

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부동산 구분은 [전체]로 선택하시고, 해당 시/도 선택 후 지번 혹은 도로명 주소를 입력하신 후 [검색]을 클릭해 줍니다.

 

 

 

STEP 3.

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부동산 검색결과에서 1번 건물을 클릭해 줍니다.

 

 

 

STEP 4.

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소유자 및 현행 주소가 나온 검색결과를 클릭합니다.

 

 

 

STEP 5.

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등기기록 유형선택에서 두 가지 선택지가 나오는데요. 저는 이전 거래내역이 궁금해서 [말소사항포함]으로 선택했습니다.

 

 

 

STEP 6.

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주민등록번호 공개여부에서는 [미공개]를 선택했습니다. 소유주의 자세한 신상정보를 확인하고 싶으신 분들은 [특정인공개]를 보시는 것도 좋다고 생각합니다.

 

 

 

STEP 7.

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결제약관 동의에 [V]체크한 뒤 결제버튼을 눌러줍니다.

 

 

 

STEP 8.

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결제완료가 되면 등기부등본 발급은 끝이납니다. [열람하기]를 클릭해서 등기사항을 확인하시면 됩니다.

 

 

나. 소유주와 거래자 실명확인

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부동산 거래의 가장 기본이죠. 등기부등본상의 소유주와 실제 거래자의 이름이 동일한 지를 확인해야합니다. 만약 이름이 다르다면 부동산 사기를 의심하시고 거래를 하지 않으셔야 합니다.

 

 

 

다. 건물 거래가액(건물가격)

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건물 거래가액은 실제로 매매되고 있는 건물의 가격을 의미합니다. 현재 가치 상승 혹은 하락분이 반영된 가격을 알고 싶으시다면 공인중개사에게 문의해서 최근 거래된 인근 비슷한 건물의 가격을 물어보시면 됩니다. 거래가액이 중요한 이유는 근저당권 및 채권최고액을 설명할 때 같이 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

 

라. 근저당권 및 채권최고액

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Q. 근저당권이란?

집을 담보로 집주인이 돈을 빌린 것입니다. 그리고 근저당권이 설정되어 있는 경우 집에 문제가 발생할 경우 전·월세입자보다 우선변재를 받을 수 있는 권한이 있습니다.

 

Q. 채권최고액이란?

집을 담보로 은행에서 빌릴 수 있는 최대금액을 의미합니다. 보통 이자연체액을 포함해 담보로 빌리려는 돈의 120%로 책정이 됩니다. 예를 들어 채권최고액이 3억으로 되어있는 경우 실제 채무액은 2억5천 정도로 추정할 수 있습니다.

 

[건물 거래가액 - 근저당권 채권최고액 = 전월세입자 분배금액]

 

근저당권이 설정된 건물에 문제가 발생한 경우 우선변제권이 설정된 은행에 대금이 지급됩니다. 이때 채권최고액만큼을 기본적으로 공제하고 남은 금액으로 전월세입자의 보증금을 돌려받게 됩니다. 이때 중요한 것이 현재 건물에 거주중인 [전월세 세입자와 보증금액] 및 [확정일자]입니다. 자세한 내용은 아래 해당부분에서 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 #2.전월세입자 수 및 보증금액

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전·월세입자 수와 보증금의 총액은 공인중개사를 통해서 집주인에게 문의하시어야 확인 가능합니다. 이 부분이 중요한 이유는 은행에 우선 변제된 후 남은 잔금으로 보증금을 나눠가져야 하기 때문입니다. 만약 잔금이 1억인데 현재 세입자의 보증금 총합이 1억5천만원이라면 먼저 들어와 있는 세입자들의 보증금도 보장이 되지 않은 상황임을 유추해 볼 수 있습니다. 당연히 가장 나중에 들어가게 될 여러분의 보증금은 보장받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

 

 

 

 #3. 확정일자

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확정일자가 중요한 이유는 은행에 우선 변제되고 남은 잔금으로 보증금을 세입자에게 분배할 때 분배 우선순위가 확정일자가 가장 오래된 순서(가장 먼저 들어간 순서)대로 지급되기 때문입니다. 만약 은행 지급이 끝나고 남은 금액이 1억이고 남은 전세세입자가 4명이고 각각 4,000만원의 보증금을 받아야 할 때, 여러분이 4번째 세입자라면 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어지게 됩니다. 확정일자는 그만큼 중요합니다. 반드시 전입신고와 동시에 해당 읍면동사무소에 전세계약서를 지참하고 가셔서 확정일자를 받으시길 바랍니다. 혹시 직장 때문에 시간내기가 어려우신 분들은 인터넷으로도 확정일자 신청이 가능합니다. 해당절차는 추후 포스팅하도록 하겠습니다.

 

 

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이상으로 전세보증금을 지키기 위해 반드시 확인해야할 사항들을 알아보았습니다. 꼼꼼히 체크하시어 불안을 해소하고, 보증금을 지킬 수 있기를 바랍니다.

 

- 감사합니다 -